您现在位置:南法在线 > 新闻 > 法治聚焦 > 正文

四川巴中:中院判决“商品房买卖合同纠纷”奇案

2018-03-19 10:41:47    来源:秦巴法制网     阅读()次    评论:0

\

本网讯(记者:牟才元)近日有市民向媒体反映“多位市民花三千多万买下商品房法院判决过程中未调查清将几千万的房产判向民间借贷名下,同时巴中中级人民法院审理过程中存在徇私枉法,审理过程中存在办关系案、人情案。”最初一审巴中中级人民法院程序严重违法做出错误判决(四川省高级人民法院裁定程序严重违法发回重审)难道这么大一个中级人民法院真就不懂程序在审案件吗?巴中中级人民法院审案思路好像由严政左右(在诉讼过程中严政多次变更诉讼请求,关键变更后完全推翻前面他自己承认事实,开始说不认识黄莉把黄莉列为被告后变成委托关系<并没有委托相关资料>严政于2015年4月26日就起诉了金杨公司,严政还弄了一个2016年2月16的商品房买卖合同补充协议当证据(严政说是笔误巴中法院就认可了)最初民间借贷立案,诉求开发商还钱变为金都西锦三楼四楼拍卖偿还债务到享有抵押权巴中法院都支持了,(程序严重违法)四川省高级人民法院发回重审,严政直接就变为房子是他买的直接诉求房屋买卖合同官司,和开始的诉求发生翻天覆地的变化巴中中级人民法院也支持了严政的诉求。难道法律就是为放高利贷而制定的吗?

\

市民多年积蓄买房脑愤闹心惹“官司”

事发生巴中巴州区西华街“金都西锦”该地产是2010年开始建设,市民罗云华从2010年起先后支付购房款182万人民币买下金都西锦3层3号并与开发商巴中金杨置业公司(以下称金杨置业)签订了《商品房买卖合同》建筑面积为772.02平米,总价款3860100元。,没有想到的事情确发生了惹上了官司。

事情要从开发商金杨置业法人方金节说起,“方金节在开发‘金都西锦’主体完工后向一个名律师严政借3000万民间借贷。(在我们巴中统称高利贷水钱)就这样开发商不能将商品房手续继续办理给购买者。产生纠纷业主有好几位,总金额达到几千万,多位业主受到案件打击,认为巴中中级人民法院存在审理案件偏袒民间借贷一方。根本不采纳真正购房方的证据。同时认为法院办属于典型关系案、人情案,所让我们业主无法将房屋正常使用。让真正买卖关系业主非常气愤,对巴中中级人民法院使用法律不当、法院使用程序完全错,使我们对法治中国缺乏信任。”

\

律师高额放款、地产老板遭“水淹”

”记者在调查案件确发现重大阴谋就是从头到尾严政律师在其中高额放贷造成今天错案。开发商被高额民间借贷利息(水钱)“水淹”,开发商老板方金节在当年建设该项目的时候资金链断裂从严政律师手中借款三千万(高利贷钱是由一位农民贾文通账户上转给方金节的,当时方金节按严政指定账户提前转入了540万利息,签虚假合同又是一名幼儿教师黄莉签订的也没交一分钱房款)。在借款合同期间未满,严律师将开发商方金节起诉到法院终止了双方借贷关系未履行。实际上方金节从严律师手中借款金额是2460万不是3000万,那么还有540万究竟去了哪里呢。在法院审理过程中按照金额是3000万。巴中法院在审理此案过程中540万去向未调查清楚(法院说的查不到,那么大一笔钱又没出银行难道就真查不出来吗。。。?据开发商透露这3000千万也不是贾文通的,幕后势力相当大。。)这一连串的疑点法院根本就不去查实判决书上还说典型的一房二卖,那么一房二卖就涉嫌诈骗转为了刑事案件就应该移交公安机关处理可巴中法院还是继续审理做出错误判决。。。

开发商说法与事实理由

一审法院认定本案的法律关系错误,本案不应当以严政变更诉讼请求后商品房买卖合同的基础法律关系进行审理,而应当以民间借贷的基础法律关系进行审理。

“一案一诉”、“一案一基础法律关系”是民事诉讼制度的基本原则,本案是发回重审案件,应当按照一审程序进行审理。一审上诉人虽然享有在辩论结束前变更诉讼请求的权利,但是变更后的诉讼请求应当与原诉讼请求属于同一法律关系,否则违背了前述的民事诉讼基本原则,上诉人坚持变更的,人民法院应告知其另行起诉,否则应当驳回起诉。本案原一审,严政以民间借贷纠纷为案由提起诉讼,诉请要求金杨公司归还借款,人民法院也是以民间借贷纠纷为基础法律关系进行审理。本案发回重审后,严政也只能在原一审起诉时所主张的基础法律关系范围内变更诉讼请求,而不能超越原诉的基础法律关系另行提一个“诉”。

严政以黄莉的名义与金杨公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议不成立,《商品房买卖合同》及其补充协议对上诉人没有法律约束力,不具有合同履行的前提。

法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应当基于当事人的真实意思表示和合同的实质内容来决定。

三、一审法院对金杨公司与严政根本未实际履行《商品房买卖合同》及其补充协议的事实认定不清,严政主张其以借款债权抵销了应付金杨公司的购房款,不符合法律规定也没有事实依据。

据了解,基于《商品房买卖合同》及其补充协议本身不成立的事实,严政不负有所谓对金杨公司的到期债务,因此,原被告双方不具备债务抵销的前提。

其次,即便假设《商品房买卖合同》及其补充协议成立,根据《合同法》第九十九条:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”规定,抵销的前提是当事人双方互负到期债务。严政以金杨公司在其不知情的情况下,擅自将案涉房屋出售于黄莉为“理由”通知解除借款合同。其后被上诉人变更诉讼请求却声称事实上黄莉系其代理人,其以黄莉的名义与被上诉人签订了《商品房买卖合同》及其补充协议(2016年2月16日)的通知事实上是违法解除,没有起到解除合同的法律效果,金杨公司在严政起诉时不负有对严政的到期债务。

再次,严政在庭审中自认从没有向金杨公司发出过关于抵销债务的通知,且也没有举证证明有任何关于通知债务抵销的证据,而径直以债务抵销的理由主张对“金都西锦”第三层、第四层房屋所谓的“权利”,其主张抵销的理由依法不能成立。

最后,在一审法院认定为“购房人”严政根本没有履行支付购房款的义务的情况下且不存在抵销事实的情况下,又凭何判决金杨公司向严政履行交付房屋和配合办理过户登记的义务?

四、本案应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的基本精神和审判要旨进行判决,向上诉人释明变更诉讼请求,上诉人拒不变更的。

在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》生效之前,最高人民法院对以订立商品房买卖合同而担保借款合同的方式的裁判观点作出过截然相反的两种判决。除严政提出的(2011)民提字第344号案、(2015)民一终字第180号案外,本案和广西嘉美房地产开发有限责任公司(以下简称嘉美公司)与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷一案(最高人民法院(2013)民提字第135号)基本案情同样相似,该案最高人民法院认定该案原被告双方的真实意思表示是借款法律关系,双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式,既然属于担保,就应适用物权法有关禁止流押的原则,最终判决未支持杨伟鹏要求嘉美公司交付房屋的诉请。

\

幼儿园教师变棋子何来3000万买房?

记者调查过程中发现,名叫黄莉是巴州区平梁人,是一名幼儿园教师,记者非常质疑一名幼儿园教师怎么会有3000万买下“巴中市西华街‘金都西锦’负一层、第三层、四层、五层”难道真是她买的吗?严政通过贾万通担保和开商签订了《商品房买卖合同补充协议》,更奇怪的是商品房买卖合同补充协议是2016年2月16日签订,双方发生借贷纠纷是2015年。也就是说已经存进行司法程序了为什么还在签订商品房合同补充协议啦,百思不解。其一位业主告诉记者“其实黄莉就是严政的棋子指哪里打哪里。”

严政及其代理人在本案原审一审及二审中均有陈述,严政以黄莉的名义与金杨公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议,不是双方关于买卖房屋的真实意思表示,而系对借款合同的担保(严政2015年9月11日变更诉讼请求申请书第三页第四行陈述“经原告和金杨公司交涉,为保障原告出借资金的安全,金杨公司同意原告以黄莉名义对位于巴中市巴州区西华街金都西锦第三层整层房屋、第四层整层房屋签订房屋买卖合同,作为原告债权的抵押担保。”)。根据《合同法》关于合同成立条件的规定,合同以邀约和承诺为成立条件,承诺生效时合同成立,合同的内涵系合同当事人对某一特定交易内容形成的合意。严政以黄莉的名义与金杨公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议,其内容不是以房屋买卖为真实意思表示,而系对借款合同的担保,因此,《商品房买卖合同》及其补充协议本身不成立,其关于房屋买卖的相关内容对合同双方均没有法律约束力,严政不负有向金杨公司支付购房款的债务,金杨公司也不负有向严政交付房屋的义务,金杨公司、方金节、张秀华均不应承担所谓的“违约责任”。一审法院罔顾严政在诉讼程序中自认对自己不利的相关事实,无视《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定:“一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。”的规定,依据所谓“合同双方签字盖章齐全、合同形式、内容完备”认定《商品房买卖合同》及其补充协议系金杨公司与被上诉人“真实意思表示”实属认定事实不清。

理论界中对以订立商品房买卖合同以担保借款合同的法律适用问题一直存在争议,而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的出台,是对该类法律纠纷法律适用问题进行了标准的统一。本案上诉人与黄莉签订的《商品房买卖合同》及其补充协议,不是在债务期限届满后双方在明确具体债务数额后另行订立,不具有债权转移和债务抵销的法律效果,订立商品房买卖合同属于非典型的担保行为,未避免法律适用错误,遵从最高人民法院关于该类法律纠纷的裁判意见,本案应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的基本精神和审判要旨进行判决。

\

法院判决采纳一方证据造成“奇案”

“法院采纳证据的时候只采纳一方证据明显踢球审理,巴中中级人民法院对此案审理办的是关系案、人情案、可能存在金钱案、比喻说黄莉补充合同协议就是如此,协议签订时间是2016年2月16日,在这个时间双方已经在司法程序,那么为什么法院还采纳啦。”记者在判决书上证实了该问题。法院应该站在中立角度审理案件并不是说以关系好就站在关系这边审理,在法律面前人人平等。

第三方房屋买卖合同成立事实及理由

据成都某律师介绍“以上案件借贷方与开发商属于借贷关系不属于商品房合同买卖关系,对案件第三人罗云华等多人商品房合同关系应当成立。”

一审判决认定事实不清,适用法律错误,应依法改判,支持罗云华的诉讼请求。一、罗云华与第三人巴中市庆园房地产开发有限公司(以下简称庆园公司)于2011 年1 月30 日签订的《商品房认购书》有效。原审判决根据《商品房销售管理办法》第六条、第十条、第十六条,第二十二条、第二十三条《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定,认为罗云华签订的《商品房认购协议书》不具备买卖合同的必要构成要件,存在房屋交易履行瑕疵,就现有证据不能认定该合同为合法有效合同,该认定事实不清、适用法律错误。1、罗云华与庆园公司签订《商品房认购书》是事实,且有充分的证据予以证明。罗云华购买的“金都西锦”项目房屋为灾后重建项目(一审判决中已查明),所以有其特殊的背景,庆园公司和之后承继该项目开发的巴中市金杨置业有限公司(以下简称金杨公司)均是因为资金问题,在该项目未取得预售许可证之前,庆园公司就将该项目商业的三层、四层分割后销售给罗云华及另案的杨建、杨先成、周平、陈世蓉等人,庆园公司对上述房屋委托给房地产销售公司-四川正天房地产经纪有限公司(以下简称正天公司)进行销售。为此,罗云华签订的《商品房认购书》是由庆园公司的委托代理方正天公司盖章,由华海霞作为庆园公司代表人签字。对于华海霞的身份,在一审合并审理的另案(严政起诉案中)也认定了华海霞为方金节的弟媳,是金杨公司的股东之一,同时系庆园公司和金杨公司的财务人员,所以华海霞有权作为庆园公司代表与庆园公司委托的销售公司正天公司签署《商品房认购书》。该认购书的首部的签约主体明确列明了甲方为庆园公司,乙方为上诉人罗云华,在落款处仍列明甲方为庆园公司,甲方的代表人华海霞签字,委托代理人正天公司盖章。(楼上住宅房以罗云华所签这种认购书签定了几十户住房,后来他们都凭这种认购书顺利的进行了网签,有据可查)

\

认购书签订后,罗云华向庆园公司支付了部分房款,庆园公司也向罗云华开具了房款收据。金杨公司承继了金都西锦项目后,罗云华也根据认购书向金杨公司支付了房款,金杨公司也出具了相应的房款收据,并且金杨公司也向上诉人出具了书面的房款确认书,罗云华支付给庆园公司和金杨公司的房款进行了再次的书面确认。所以,罗云华与庆园公司签订《商品房认购书》由庆园公司的财务人员作为代表人和委托代理人盖章签署,已构成合法的代理人行为或公司的职务行为,该认购书签订后即合法成立并生效。并且在认购书签订后,双方也在履行认购书,本案中庆园公司和金杨公司也均认可认购书的真实性和合法性。2、罗云华与庆园公司签订的认购书约定的庆园公司的权利义务由金杨公司承继,金杨公司和罗云华未再签订认购书,并不影响罗云华购买房屋的事实。首先在本案庭审中,庆园公司和金杨公司均认可,金杨公司承继金都西锦的项目的所有权利义务,为此,庆园公司与上诉人签订的《商品房认购书》的权利义务应由金杨公司继续履行。其次在本案查明的事实中,由庆园公司和金杨公司签订的《项目转让移交协议书》、以及2012 年5 月10 日巴中市巴州局城镇住房灾后重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出的城镇住房灾后重建巴区城重建办【2012】3 号函、2012 年12 月3 日巴中市庆园房地产开发有限公司向巴中市金杨置业有限公司发出的声明函等证据证明了,金杨公司承继金都西锦的项目的所有权利义务,金杨公司承继后也无需再重新与上诉人签订认购书。所以,在金杨公司承接项目后,未与上诉人重新签订认购书并不影响罗云华购买房屋的事实。

\

3、罗云华按认购书约定向庆园公司和金杨公司支付了部分房款是事实。罗云华先后向庆园公司和金杨公司支付的房款182 万元,罗云华支付的款项分别支付到了庆园公司或金杨公司指定的相关人员的账户(其中:张秀华为方金节的妻子和金杨公司的股东之一。华海霞为方金节的弟媳和金杨公司的股东之一也是先后为庆园公司和金杨公司的财务人员。巴中市金华建筑有限公司为方金节投资的其他公司),罗云华在支付房款后,庆园公司和金杨公司就分别以庆园公司委托的销售公司四川正天房地产经纪有限公司金都西锦、巴中市庆园房地产开发有限公司西华项目部、巴中市庆园房地产开发有限公司(金都西锦项目部)、巴中市庆园房地产开发有限公司等名义向罗运华出具了相应金额的房款收据(具体可见一审中提供的证据)。金杨公司、张秀华、华海霞也通过《支付房款确认书》方式对上诉人先后共支付了182 万元房款进行了再次的确认。所以,庆园公司和金杨公司指定第三方账户作为收取房款账户,不影响罗云华根据签署的认购书支付房款的事实。并且由第三方代付款也是商业交易中常见的交易方式,更何况金都西锦项目为灾后重建项目。

4、对商品房认购书的效力的审查,应以《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于合同无效的相关规定,认购书并存在上述规定的合同无效的情形。

\

罗云华与庆园公司于2011 年1 月30 日签订的《商品房认购书》真实、合法有效,且已支付了部分房款,该认购书已实际履行(开发商也移交了该商铺并办理了相关移交手续及费用,现在罗云华自己在经营(云勇窗帘城)办理了营业执照。商品房认购书的效力的审查,应以《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于合同无效的相关规定,认购书并存在上述规定的合同无效的情形。一审判决根据《商品房销售管理办法》第六条、第十条、第十六条,第二十二条、第二十三条《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定,认定认购书无效,属于适用法律错误。《商品房销售管理办法》为部门规章,并不属于法律法规,所以,即便涉案的认购书违反了上述规定的商品房买卖合同的必要构成要件,也不应影响合同的效力。一审判决所认定的认购书的签约主体瑕疵以及支付房款瑕疵并不存在,即便存在瑕疵,也没有法律依据以此否定认购书的真实合法性。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定商品房预售合同有效。该案虽然上诉人签订认购书时金都西锦项目尚未确定商品房预售许可证,但在本案起诉之前,该项目就已经取得预售许可,所以,该商品房预售合同有效。(本网记者继续追踪报道)

来源:http://www.qbfzb.com/html/2018/yulunjiandu_0319/881.html

声明:本网转载的文字、图片、音视频等信息,内容均来源于网络,并不代表本网观点,其版权归原作者所有。如果您发现本网转载信息侵害了您的权益,请与我们联系,我们将及时核实处理。
关键字:巴中 合同纠纷 四川
编辑:牟财源